化工项目可行性研究报告

《项目可行性研究报告》（基本内容）

csc/pdp/002/a001

一、项目概况

包括但不限于以下内容：

1.1 项目背景：含项目来源、土地性质、权属情况，项目合作方情况介绍等。

1.2地块位置、素质及现状：含地理位置、四至范围、土地面积、地面现状、

宗地形状、地势地貌、地质水文状况、景观资源、地下情况、规划控制条件等。

1.3周边环境：包括人文环境、交通环境、商业生活配套，治安情况、空气

状况、各类污染情况、各种危险源等，以及周边土地用途规划等。

1.4 市政配套设施：道路现状及规划发展情况；供水、排水、供电、通讯、

燃气、供热情况。

1.5 项目宗地分析结论。

1.6 项目获取及合作模式：

土地获取方式与路径；主要合约条款、投资各方股权比例；付款进度及与土地过户程序的配合；项目涉及的法律问题，合法合规性分析；法律可行性分析结论。

如属收购的项目，需详细说明相关公司的法律及财务尽职调查情况，尽职调查报告中不清楚、未经查明、风险较大的事项，相应的应对措施；相关公司的债权债务情况、资产抵押情况、股权或产权过户程序。 如属工程换土地项目，需详细说明土地过户相关程序等。

1.7 项目手续办理情况：

土地使用权办理程序、所需时间；如涉及土地变性，需说明相关程序、

问题及所需时间等；如涉及规划更改，需说明相关问题或障碍、所需时间等；其它手续问题。

附图：地块位置示意图，地形图

地块现状与周边景观照片或图例

地块周边土地用途规划图

交通状况示意图

商(本文 来自wwW.)业、生活配套分布图

市政配套设施的管线走向、容量及接口位置示意图

(以上信息可以在一张或多张图纸上同时反映)

项目交易流程、股权结构图（如交易程序复杂，需提供相关示意图）

二、市场调查

包括但不限于以下内容：

2.1地块所在城市经济发展状况：所在城市的人口、经济结构、主要产业，

近几年城市经济总量、居民收入与消费情况、固定资产投资等。

2.2 地块所在城市的规划发展方向。

2.3 地块所在城市及地块周边的土地市场状况：土地供需情况及价格走势，

须提供最近一年土地公开出让市场成交情况汇总表；周边可比楼盘的拿地时间及拿地价格等。

2.4 地块所在城市及片区房地产市场情况：主要消费群体分析；近几年房地

产投资、开发建设及销售情况，同类物业供给、需求及价格走势等；可供租售的同类物业面积、库存率、空置率等；现时的及潜在的竞争性楼盘情况。

2.5可比楼盘分析：选取同区域若干可比楼盘进行介绍，包括但不限于项目

位置、开发商、物业类型、建筑规划指标、项目特征、优势与劣势、销售价格、户型结构、装修标准、销售情况等。

2.6同类物业的平均建筑成本分析：结合当地原材料价格、人工成本等因素，

详细说明同类物业建筑成本情况。

2.7政策因素分析：国家及地方关于该类型房地产开发项目的有关法规和特

殊政策，地方政府给本项目的优惠政策或特殊限制等。

2.8 市场调查结论。

附图：地块与可比楼盘的位置示意图

三、开发规划和营销规划

包括但不限于以下内容：

3.1基本数据：包括土地面积、容积率、总建筑面积、建筑密度；各功能部

分的楼面面积、户型结构、车位数量；可售面积、公建面积、经营性公建面积等指标。

3.2规划的要求与限制：包括代征地、代征道路占地面积，公建物业占地面

积和建筑面积，退红线要求及建筑物限高等；结合人防工程和车位配置要求对地下面积做一专项说明。

3.3 开发方案的初步设想：项目规划设计分析报告作为附件，就项目的规划

设计可行性、基本建筑形态做初步分析。

3.4 计划开发期：包括从项目开始投资到项目竣工全部投入使用的全部周

期。

3.5 项目的优劣势分析：从地段、环境、交通、配套设施、设计、景观、规

模、品质等方面将本项目与可比楼盘进行比较。

3.6 目标市场的确定和开发定位：目标客户群分析、产品定位、预计售价等；

项目初步市场定位报告作为附件。

3.7 租售方案：项目销售计划，预测销售速度和消化期等。

3.8 主要营销策划和促销手段。

附件：初步市场定位报告

规划设计分析报告

四、开发成本

包括但不限于以下内容：

4.1 税费标准：所在区域房地产开发各项税费及征收标准。

4.2土地费用：包括政府土地有偿出让价、基础设施配套设施等、拆迁补偿

费、土地办证费、合作方补偿费（收购溢价）、中介费、物业分成或分利费用在内的土地费用。

4.3 前期费用：包括三通一平费、调研评估费、勘察设计费、报规报建费、

开办费等。

4.4建筑安装费：包括前期工程费，可售物业、不可售物业以及地下建筑的

建筑安装费，红线内配套设施费、配套工程费，室外工程费用、精装修工程费等。

4.5 其它直接费：包括工程管理费、项目（地盘）管理费、水电增容费、物

业管理基金等。

4.6 销售费用：包括项目营销费用、售后服务费等。

4.7 其它间接费用：包括公司管理费、财务费（利息等）等。

4.8 不可预见费：由不确定因素引起的不可预见费。

4.9 成本分析：总投资构成和各部分所占比重分析，与以往已开发完工的项

目或其它公司的项目做横向比较。

五、财务评价

包括但不限于以下内容：

5.1 项目销售收入测算。

5.2 项目各项税金测算。

5.3 项目成本利润分析。

5.4 项目资金来源与运用分析。

5.5 项目资金回收与贷款偿还分析。

5.6 项目现金流量分析与效益预测。

5.7 财务评价结论。

六、风险分析与对策

包括但不限于以下内容：

6.1 项目盈亏平衡点分析。

6.2 项目敏感性分析。

6.3项目风 ……此处隐藏4275个字……引入先进、科学、合理的管理模式，来全面实现气瓶配送品牌化、市场化服务的战略目标。

四、呼叫配送管理系统整体要求

1.订气业务管理

订所业务必须实现以下几点功能

1）客户来电自动弹屏，自动显示已存客户的相关信息

2）基础信息管理

3）客户资料管理

4）钢瓶的押瓶、退瓶登记管理

5）气票销售、回收管理

6）业务订单跟踪、查询管理

7）回单跟踪、查询管理

8）配送商品管理

9）操作员资料管理

对所有配送产品统一订购和统一销售定价，由公司统一调拨管理。

2.催气业务管理

坐席接听到客户的催气电话以后，将催气信息发送到门市的电脑上，营业员见此信息后即可处理该业务。

超期未进行派单处理，门店电脑自动弹屏或声音报警。

3.咨询业务管理

坐席接听到客户的咨询电话以后，话务员按照预先设立的知识库，进行相关咨询业务。

4.报修业务管理

坐席接听到客户的报修电话以后，形成一张保修单存于系统内，此后交由维修人员跟进处理，维修人员处理完成之后告知呼叫中心，以便于坐席结束该报修单。系统需自动生成回访清单，话务员按单进行回访，了解维修服务情况，以便于坐席结束该报修单流程和做好跟踪服务。

5.投诉业务管理

坐席接听到客户的投诉电话以后，现场对客户的意见进行响应，保存此客户的投诉信息，超出权限的交由管理人员跟进处理，处理完成后，座席将处理结果反馈用户，并现场收集用户对处理结果的满意度（服务完成后让客户对话务员的服务进行评价，系统将自动保存评价信息），如果客户满意，则此投诉处理完毕，如果客户不满意，则继续转相关部门继续处理。

6.回访信息管理

通过呼叫中心用户回访处理模块进行用户满意度调查，跟踪送气及时率、掌握配送服务效果，实时掌握用户消费动态，并对回访结果形成饼形图和柱状图直观的反应出回访的结果。

7.统一价格管理

根据长沙各区域和各门市的价格策略，可在系统内设置不同的价格。由公司制定挂牌价格，也可在系统内对区域，门市甚至单个客户制定不同的价格。如需要调整价格，则可在系统内进行统一调价。需要有权限的用户进行审批，审批后方可生效。

8.客户信息管理

提供分区总部、地域、门店、行业类型、性质、客户用气周期、客户生日等属性输入客户资料功能，提供会员及月结客户账额的特殊登记功能!

1）客户来电弹屏下单管理

2）配送信息统计报表

3）财务信息统计报表

4）分区业务统计报表

5）新增客户报表

6）退户客户报表

7）客户用气周期报表

8）客户的消费积分功能

9）特定客户类型设置功能（如：vip客户）

9.销售分析

从公司、客户、行业类型、产品等解统计分析任意时间段内的销售数据，锁定公司高价值的客户行业，通过实际销售单价与公司挂牌价的对比了解公司价格控管的力度。

【订单数量对比分析表】

从公司、客户、行业类型、地域、产品和来源渠道等角度出发，任意时间段的本期、上期、去年同期的销售对比分析，及时发现问题；

【客户订货周期分析表】

从公司、片区、门店、客户、行业类型、地域、产品等角度出发，统计任意时间段的客户订气周期的变化，由此定锁定公司订气周期短、用气量大的高贡献客户。

【客户优惠统计分析表】

从公司、片区、门店、客户、行业类型、地域、产品等角度出发，统计任意时间段的客户订气的优惠数据，由此锁定公司用气量大，优惠少的高贡献客户。

【客户欠瓶欠款统计表】

从公司、客户、行业类型、地域、产品等角度出发，统计任意时间段的客户欠款、欠瓶数据，由此锁定占用公司钢瓶资产量大、欠款多的客户。

【每日液化气销售总表】

从公司地域、产品等角度出发，统计每一天每一个门店的液化气销售、调拨(调进、调出)、租瓶等数据！从而反映出公司每一天总的液化气销售情况。

【每日资金业务明细表】

从公司地域、产品等角度出发，统计每一天每一个门店的现金支出、收入数据！从而反映出公司每一天总的资金情况。

【每月液化气进销存表】

从公司地域、产品等角度出发，统计每月每个门店的液化气销售、调拨(调进、调出)数据！从而反映出公司每月总的液化气销售情况。

【预付款客户表】

从门市、客户、产品等角度出发，统计每天（月）每个门店的气票的回收情况。

10.客户综合分析

【客户回访分析表】

从公司、片区、门店、地域、客户等角度出发，统计客户回访的各种问题，关注客户反映。比较集中的问题，提升公司的服务质量！

【客户构成分析表】

从地域、行业类型、地位、关系等角度分析客户的构成情况；

【客户统计与分析】

客户资料分类统计报表（要求可以多条件）

月客户增长量分析报表

客户回访分析报表

【来电统计与分析】

来电分类统计报表

【订单统计与分析】

订单统计汇总表

订单执行时间统计表

客户优惠统计表

客户欠瓶欠款表

送气工报表

【营运统计与分析】

销售统计表

液化气月销售统计表

公司门店销量统计表

【进销存统计与分析】

液化气每日销售明细表

现金每日明细表

进销存月报

液化气销售统计表

月结客户帐龄表

门店每日交款报表

11.语音平台

语音平台作为呼叫中心的基础，必须确保其运行的稳定性，考虑到本公司的业务扩展需要，建议语音平台有如下功能：

支持2个e2,最大座席数量在16个;

支持多工作组，支持班长座席，监听和插话

全程录音，可通过电话或软件回放

有详细的话务日志，记录来电时间、分配坐席、挂断时间、等待时间等

根据公司的要求，自定义欢迎彩铃

设备容错率低于2%

五、资金来源

公司以自筹110万，银行贷款150万，用于呼叫中心的建设和号码推广。

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