置业公司年度工作总结
今年以来,受疫情的影响,公司业务开拓面临一定困难,全年租赁收入大幅下降,人工成本及防疫采购等支出明显增加,但公司整体运行稳定,全体职工立足本职,尽职尽责,全力筑牢防疫防控安全底线,积极推进拓展市场营销、优化经营模式、提升服务质量、树立品牌形象等重点工作任务。现将公司今年主要工作开展情况汇报如下:
第一部分 2020年度重点工作回顾
【预估】2020年,公司累计实现营业收入10700.3万元,累计发生营业总成本13166.1万元,累计发生营业成本9617.5万元,管理费用3445.8万元,剔除考核调整因素后,全年实现利润总额-1297.0万元。
一、全力抓好疫情防控
公司按照集团和上海中远海运关于做好防疫防控工作总体部署要求,结合现有资产、物业、餐饮等各业务板块实际情况,第一时间启动防疫防控应急预案和常态化疫情防控预案,积极落实防疫防控措施,统筹推进疫情防控和生产经营工作。
一是春节期间,公司在上级单位及业主的支持下,各项目管理部、小区物业人员坚守岗位,战斗在防疫抗议最前线,根据现场防疫防控工作要求,迅速募集、采购防疫物资,做好现场消毒杀菌、人车出入登记及设备设施运行等工作,认真履行物业管理职责,得到了业主的一致好评。
二是充分发挥内部资源协同效益,在防疫防控的关键时期,积极支援兄弟单位口罩、消毒用品等防疫物资,及时救急,解决疫情防控特殊时期防疫物资紧缺的燃眉之急。
三是加强人员流动管控,春节期间,对外出返沪职工信息进行登记,严格执行每日疫情动态情况报告制度,及时跟踪完善,防止疫情输入;在常态化疫情防控期间,公司进一步明确人员外出请假审批流程,动态掌握职工健康情况,并充分利用微信群、公众号、企业门户网站等各种途径,广泛深入开展常态化形势下新冠疫情防治知识宣教,在公司内推动形成积极、科学应对疫情防控的氛围。
四是制定印发公司常态化疫情防控预案,规范防疫物资使用管理,按要求采购配备防疫物资,安排专人做好台账记录,确保物资使用情况清晰,认真有序地做好常态化新型冠状病毒疫情的防控工作。【截止目前】2020年共计投入防疫防控成本约100万元,其中防疫物资约35.1万元,疫情期间增加保安、保洁、客服、装潢工程人员等人工费用约64.9万元。
二、推进全面深化改革
一是优化组织机构设置,为实现“组织去臃肿、人员去富裕、经营去僵化、管理去粗放”战略目标,将资产、物业、餐饮、装潢等各业务板块进行整合,原九部一中心缩减到七部一中心。此次机构调整是公司作为传统企业向多元化企业管理的过渡,重点体现企业创效本质,突出内部管理与外部拓展两个方面,夯实市场开拓力量,提高协同效应,完成公司管理升级、产业升级、品牌升级。
二是强化绩效激励开拓。通过对公司发展目标的分解、关键业绩指标的考核,激励员工持续改进业绩,提升工作效率,坚持从可操作性与实用性出发,开展试运全员绩效考核办法,并以市场化为导向,制订了公司市场开拓奖励办法,在进一步强化企业制度化、流程化建设,规避企业经营风险的同时,提升公司全员营销理念,充分挖掘潜在市场,增加企业新的经济增长点。
三是完善内部退养机制。结合公司实际情况和员工需求,本着公平、公正、合理原则,在经过多次成本核算和听取职工意见后,修订了公司员工内部退养管理办法。自去年退养办法推出以来,公司已有22名职工完成退养手续办理(另有2名职工正在申请办理中),下阶段公司将继续加大制度的宣贯工作。
三、积极推动重点业务
(一)市场开拓方面
由于公司缺乏危机意识和市场竞争意识,导致自2019年以来,公司相继丢失3个业务项目,从而影响了2020年整体收入。今年,公司针对“痛点”查找原因,努力补救,同时鼓励实施全员营销策略,进一步强化市场理念,探索推进国有体制与市场机制的嫁接融合。
一是加强海运大楼、海运大厦、海厦旅馆、雁荡宾馆等不动产的营销推广前期准备,调研排摸不动产可经营范围,充分掌握不动产实际价值和市场走向,收集、建立意向客户数据,进行逐户对接,并根据疫情影响,调整待开发优质资产的盘活方案。
①在上海中远海运置业运营部的指导下,成立海运大楼(东大名路700号)营销开发领导小组和工作小组,制定相关营销开发启动方案,有序推进大楼营销开发工作。
②做好海运大厦、海厦旅馆整体招租项目,配合第三方公司认真开展项目的投标工作。今年9月,完成海厦旅馆租赁合同签订工作(租期10年,合同总金额3292.5万元);海运大厦租赁事项已完成公开招标,因中标方以办理资质困难为由退标,目前正在按照相关程序履行后续工作,公司将持续做好跟进,开展招商工作。
③开展雁荡宾馆、海运影都和赵家宅等不动产推广工作,梳理相关营业证照、经营许可等内容,积极挖掘潜在客户,了解意向客户真实意愿,并派员陪同至现场进行看样10余次。
二是积极发挥集团内部协同效应,加强与中远海运资产公司沟通合作,自4月起,公司作为前期物业正式进驻海尚智慧广场项目,并派驻专员现场管理办公,方便开展协调沟通工作,为后续顺利承接夯实基础。从前期现场勘察到明确进场,公司积极熟悉并参与整体物业的验收、交接工作,同时按照业主要求,制定全面的服务方案,全力做好物业进驻准备工作。
三是对公司资产、物业、餐饮、装潢等各业务板块相关客户进行梳理、汇总,按照项目品类、客户重要程度进行分析、排列,对潜在客户和合同客户的相关信息同步进行分类汇总,目前已有105家客户单位纳入公司客户信息库。此外,针对公司不动产租赁项目,就重点客户的法人股东、营业执照、司法风险等信息专项建立了客户风险评估库。
四是公司积极开展外部市场化项目投标工作,参与了部队物业社会化保障项目、政府部门相关物业管理服务项目等投标工作,为后续投标工作积累实战经验。
(二)资产盘活方面
一是以“合规化、市场化”为目标,细分所有待开发优质资产,分类分批推广营销,大力提升收益。今年公司完成了中山东一路八弄、扬州路房产整体租赁以及安国路、柳营路等空置房产租赁工作,【截止10月】不含整体租赁项目,公司租赁面积为31890平方米(含秦皇岛房产),空置面积733.38平方米(剔除自用、待动迁房屋面积),空置率2.2%,较2019年同期空置率4.2%相比降幅达50%,【截至10月底】,收益约3115.6万元,今年对20户符合经营性房产房租减免政策的承租户,共计减免总金额约1222万元,【预计】至2020年年底,租赁收益可达4003万元(剔除减免金额)。
二是根据托管单位要求,全力做好湖北路20号4楼及13楼8套房屋的处置工作,比评估价溢价8.25%,共计溢价406.7万元。
(三)物业、餐饮、装潢方面
一是紧密围绕“退居进商”策略,做好盈利前景黯淡的居住物业板块全盘退出工作,今年3月底公司完成了东安一村小区物业管理退出事项,目前茶陵路159弄小区物业服务合同将于明年1月到期后拟不再续约,退出事宜正在有序推进中。
二是防疫防控期间,加强餐饮原材料、就餐过程管控,按照食品监督管理局要求,采取提前采购方式,严把原材料审核关;实行餐前餐后消毒,设立人员间隔栏,错时错峰分散就餐,避免聚集性就餐。
三是在积极落实防疫防控措施的前提下,顺利完成高阳路147号3楼精简化装修工程、巨洋大厦13楼简装工程、滇池路100号3楼整修工程、社保中心延安路办公室装修工程、海技塘沽路309号办公楼装修工程、污水厂消警宿舍楼改造工程及综合楼一期改造等工程项目,【预估】今年装潢业务合同约定收入为255万元。
四、树立公司品牌形象
一是经上海中远海运批准,公司于今年8月正式更名为“上海中远海运资产经营管理有限公司”,进一步明确公司在新形势下的功能定位、业务布局和发展愿景。公司将以更名为契机,积极探索符合形势变化和工作要求的发展模式,切实发挥好公司在上海中远海运发展规划中的压舱石作用。
二是中远海运大厦项目部申报成功上海市物业管理优秀示范项目,年初自公司筹备创市优工作小组以来,围绕“学对标,找差距,抓落实,强管理”方针,顶住防疫防控压力,积极开展部署,通过对标学习、强化管理、落实整改等环节,认真梳理整改服务内容共计75处,整改率达100%。今年9月,中远海运大厦项目部正式获得“2020年度上海市物业管理优秀示范项目”荣誉称号,进一步提升公司行业竞争力和品牌形象。
三是成山路项目部荣获浦东新区机管局物业服务“流动红旗”称号,今年以来,项目点在严峻的防疫抗疫形势下,按照区机管局相关作业标准及管理要求,第一时间对照标准找差距,重点加大对设备、设施节能降耗、工作态度、工作标准及服务技能等方面的管理监督力度,认真落实物业服务保障工作,得到了区机关局领导的肯定和鼓励。今年9月,该项目部因协助来访客户找回遗失物品收到了来访客户表扬信。
四是坚持疫情防控和服务保障“两手抓、两手硬”,积极参与第三届进博会期间总部大厦重要外事服务、防疫工作、安保值守、设备巡查、环境卫生等方面的服务工作,制定相关应急预案,配合集团总部做好在第三届进博会召开期间各项外事接待工作,并派员参加进博会现场服务,进一步打响公司物业服务品牌。
五、加强企业内部管理
一是提质增效工作方面,按照上海中远海运关于提质增效工作的相关要求,公司成立提质增效专项行动工作组,制订行动方案及任务分解,推进工作落实,同时建立“两金压降”联动机制,积极开展税务优惠申报,做好历年坏账核销,加强对民企清欠管理等工作,确保顺利完成今年“两金压降”工作任务,提升资产运营效率。
二是规章制度建设方面,根据公司组织架构的实际情况,建立、健全公司各项管理制度,强化制度宣贯,将制度执行情况纳入月度和年度考核,构建规章制度动态评估机制,对已经不适用的制度进行更新,【截止至今日】公司共计新增、修订制度16项。今年10月,公司完成职业健康体系的转版工作,顺利通过2020年质量、安全、职业健康三标合一管理体系贯标审核。
三是规范合同管理方面,自今年4月份起,公司修订发布《合同管理办法》,并以教学视频的形式开展制度宣贯,重点明确了合同签订、合同履行、合同归档环节的合规要求,督促各部门及时规范完成合同签订及履行工作。同时,为规范经营业务合同的签订,充实完善公司范式合同文本库,【截止至今日】今年拟新增10个范式合同,目前已制定发布《空调维修保养合同》等4个范式合同。
四是集中采购工作方面,自今年4月起,根据集采中心放开公司自行采购范围的相关要求,在上级集采中心的指导下,公司进一步完善采购管理,制定了相应制度及工作流程,梳理采购决策权限,完成相关资源配置,【截至10月底】,公司共计开展采购180次,金额2248.78万元,其中集采平台92.42万元;开展竞争性谈判6次,共计232.17万元;开展询比价40次,共计1898.43万元;开展单一来源采购10次,共计25.76万元,有效降低成本19.50万元。
五是信息化建设方面,早在2018年7月,公司已在置业板块建设方面推行BIM置业管理系统(以下简称“BIM系统”),借助信息技术,践行“数字赋能、智慧管理”理念。今年,在上海中远海运信息管理部的大力支持与帮助下,完成了BIM系统的正式上线,并实现外聘人员招聘、调动、离职管理及财务开票收款流程等多项模块同步运行。【截至10月底】,系统使用人数达77人,流程发起量960条。目前BIM改造业财一体化项目中系统主体功能基本开发完毕,今年具体沟通确认了SAP接口需求及数据,计划年底完成SAP对接开发联调测试;OA接口开发也在同步进行中,计划年底年初完成整体开发实施工作,并于明年正式上线试运行。
六是安全生产管理方面,今年以来,公司认真按照市安委会以及集团等相关工作部署,进一步深化安全生产的主体责任,把握好防抗疫情和安全生产之间的关系,提高政治站位,层层传导压力,坚持“稳、准、细、严、狠”,全力确保节庆长假及“进博会”期间公司安全稳定。【截至目前】,公司共计开展防止消防隐患、高空坠物等各类安全检查80次,检查项目点150处,发现隐患85个,提出整改建议186条,开具整改通知书11份,组织安全教育培训9次,参加培训人数共计534人,举办应急演练12场,参加演练人员共计199人,上述所有查出的各类安全隐患已按要求逐步完成整改,并做好整改落实情况的跟踪,确保安全管理闭环。
六、党风廉政建设方面
今年公司坚持以“围绕中心,服务大局”为目标,以习近平新时代中国特色社会主义思想为引领,认真学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大、十九届五中全会精神及第三届进博会主旨讲话精神,深入开展“四史”学习教育及《习近平谈治国理政》第三卷学习教育。
一是主动做好维稳排查和矛盾化解工作。在公司组织机构调整期间,做好公司形势任务宣传工作,确保干部职工队伍稳定,促使各项工作不断不乱。
二是做好退休党员组织关系转接工作。在上海中远海运党委的关心和指导下,完成退休党员组织关系转出7人(剩余1名退休党员正在办理过程中)。
三是推进公司党管武装建设。在集团人民武装部的支持下,筹建公司民兵应急响应分队并组织集中训练,顺利举办纪念建军93周年暨民兵应急响应分队授旗仪式。
四是根据巡视反馈意见整改工作要求,公司党委制定整改工作措施24项,完成限期整改任务9项,建立长效机制以及完善有关制度13项;各党支部、各部门、中心落实巡察反馈情况整改,完成整改任务15项;组织开展“六项检查”排查工作,妥善处理特殊关联企业情况,防范廉洁风险;对海运物业、海运资产、海运服务、海运客服四家单位2016年至今共15项审计项目建立整改台账,共涉及问题数159个,完成核销137个,剩余22个审计问题,按照新机构各部室的职能,将整改任务再次分解,责任到部门。
2020年有了一些收获,但还远远不够。要发展、要进步,必须看到短板、看到不足。对于短板和不足的清醒认识,实际上也就成了新目标设定和努力方向的基本依据:
从形势任务的要求和公司现有基础的对比上看,短板主要体现在三大方面的窘境:一是主业转换困难,产业基础薄弱;二是人才队伍配置与业务发展矛盾突出,总量不足,结构失衡;三是市场意识不强、经营机制不活。其中第三点主要是由于公司经历多次重组,人员结构相对复杂,平均年龄偏大,市场观念薄弱,成本意识、盈利意识、投入产出意识尚需提高。
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